LOCAZIONE E COVID-19
L’emergenza epidemiologica “Coronavirus” ha determinato la necessità di provvedimenti di assoluta eccezionalità, volti al contenimento del contagio sull’intero territorio nazionale. Il protocollo emergenziale messo in atto – efficacemente sintetizzato con il pernicioso termine anglofono “lockdown” – ha imposto restrizioni assolute alla libertà dei consociati, con evidenti ripercussioni sul tessuto socio-economico nazionale.
I provvedimenti governativi che hanno imposto la chiusura degli esercizi commerciali diversi da quelli che forniscono servizi e prodotti essenziali (o che sono reputati tali) stanno generando una grave crisi per gli esercenti, che vedono preclusa la possibilità di svolgere la propria attività e, per tale via, di procacciarsi i proventi necessari al pagamento dei propri debiti, tra i quali quelli relativi ai contratti di locazione dei locali ove prestano la loro opera.
A fronte di tale infausto scenario, da più parti è stato sollevato il quesito circa la possibilità di sospendere il pagamento del canone di locazione o, quantomeno, di ridurne l’importo.
Tuttavia, è doveroso premettere che, allo stato attuale, il Governo non ha previsto alcuna sospensione generalizzata per i canoni di locazione degli immobili ad uso commerciale o abitativo.
Con il D.L. n. 18/2020 (cd. “decreto Cura Italia”), infatti, l’unica misura introdotta per gli immobili ad uso commerciale è il riconoscimento, in capo al conduttore e per il solo mese di marzo 2020, di un credito d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione (utilizzando il Modello F24, ai sensi dell'articolo 17 del D.Lgs. n. 241/1997) pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, purché relativo agli immobili rientranti nella categoria C/1.
È questo, dunque, l’unico aiuto che lo Stato ha voluto fornire: un credito di imposta che potrà essere fatto valere (per compensazione) al momento della compilazione del modello F24 (sarà necessario riportare nella sezione “importi a credito compensati” il codice tributo 6914) e di cui potrà beneficiare colui che, catastalmente, risulti avere un’attività di tipo C/1 (“botteghe e negozi”) e non, invece, di categoria D/8 (“fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”), rimanendo l’agevolazione erogabile solo per chi ha provveduto al pagamento dell’intero canone di locazione, soggiacendo la ratio della disposizione in commento (art. 65, D.L. 18/2020) al ristoro del contribuente da un costo effettivamente sostenuto.
Nel quadro tutelatorio dell’intervento, pertanto, il Governo ha omesso di contemplare l’ulteriore e vasta platea di soggetti in difficoltà, costituita (a titolo meramente esemplificativo e non esaustivo) dai “fuori sede” tornati nelle loro città d’origine, dai pensionati, dagli studenti universitari, ecc., che permangono obbligati al pagamento regolare e continuativo del canone di locazione, senza poter usufruire di alcuna agevolazione.
L’insufficienza delle misure messe in campo a tutela del conduttore appare, perciò, lampante nel contesto dell’apocalisse economica e finanziaria che si prospetta (rectius: che è già realtà).
In condizioni di normalità, infatti, il conduttore è tenuto a corrispondere il canone di locazione, quale corrispettivo per il godimento del bene immobile, indipendentemente dal trend dell’attività che nell’immobile esercita e/o dal fatto che faccia uso, o meno, dello stesso.
Diversamente, nel momento attuale, l’impossibilità di fruire delle utilità attese dalla locazione si presenta con carattere di oggettività, prescindendo totalmente dal fatto e dalla responsabilità del locatore o del conduttore. Pertanto, a fronte dell’impossibilità oggettiva di trarre utilità dal bene, si verifica un oggettivo squilibrio del sinallagma che inficia (specie nel caso di obbligo di totale chiusura dell’esercizio commerciale) la stessa causa del contratto, quale funzione economico-sociale del rapporto giuridico.
In tale ordine di idee, giova sicuramente menzionare l’ulteriore disposizione di favore (anche per il conduttore) introdotta dal D.L. n. 18/2020 all’art. 91, con la quale è stata inserita una norma integrativa della Legge n. 13/2020, secondo cui: “[…] il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Del pari, meritevole di evidenziazione è la previsione dell’art. 103, comma 6, D.L. n. 18/2020, in base alla quale “l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”, destinata a trovare applicazione relativamente all'esecuzione di ogni provvedimento giudiziario che disponga il rilascio di qualsiasi immobile, abitativo e/o commerciale.
Ciò malgrado, il dato obiettivo torna ad erompere con ritrovata forza: le attuali norme non prevedono alcuna sospensione o riduzione generalizzata dei canoni per i contratti di locazione commerciale o abitativa, tantoché le relative mensilità risultano dovute ed esigibili dal locatore.
Rebus sic stantibus: il conduttore deve rassegnarsi e continuare a corrispondere integralmente il canone alle scadenze fissate?
L’assoluta eccezionalità del contesto non consente di rintracciare possibili soluzioni a tutela del conduttore in seno alla giurisprudenza, totalmente assente. Tuttavia, prendendo in considerazione la posizione dei conduttori di immobili che chiedono la sospensione o riduzione del canone a seguito della situazione determinatasi con l’adozione delle misure atte a contrastare l'epidemia Covid-19, ci si può avvalere del “grimaldello” dell’interpretazione giuridica, tentando di prospettare rimedi giuridici a tutela delle aspettative del locatario, sempre e comunque in attesa di determinazioni di diritto positivo da parte del Legislatore.
In primo luogo, l’art. 27 della L. 392/78 prevede che, per gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto di locazione con preavviso di 6 mesi. Una soluzione che comporterebbe, comunque, la cessazione dell'attività e l’obbligo di corresponsione del canone per il successivo semestre.
Inoltre, l'art. 1464 c.c. contempla l’ipotesi dell’impossibilità parziale sopravvenuta, prevedendo la possibilità di una riduzione della prestazione dovuta (in tal caso, del canone). Rimedio che porterebbe ad un’interpretazione estensiva della fattispecie legale sino a considerare l’emergenza da Coronavirus come situazione a causa della quale “[…]la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile”, ritenendo inadempiuto l'obbligo del locatore di consegnare e mantenere il bene in condizione di essere utilizzato dal conduttore secondo l'uso contrattualmente stabilito ai sensi dell'art. 1575 c.c.
Altra ipotesi percorribile è quella della eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell'art. 1467 c.c. Tale soluzione, per mezzo della pretesa alla risoluzione del contratto da parte del conduttore, potrebbe condurre il locatore ad offrire “[…] di modificare equamente le condizioni del contratto” e ridurre proporzionalmente l’ammontare del canone locatizio.
Ulteriore ipotesi è costituita dall’impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (canone), ai sensi dell’art. 1258 c.c. In tal caso, il debitore (conduttore) si libererebbe dell'obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile, pur dovendo considerarsi l'impossibilità parziale, allo stato, non definitiva: superata l'emergenza, infatti, l'immobile tornerebbe nuovamente e totalmente utilizzabile.
Per di più, in seguito al provvedimento di chiusura delle attività commerciali, potrebbe trovare applicazione la disposizione relativa all’impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all'art. 1256 c.c. Il divieto di esercitare l'attività determina, infatti, l'impossibilità per il conduttore di utilizzare l'immobile e la conseguente mancanza di incassi che ne deriva determina l'impossibilità di adempiere alla propria obbligazione (pagamento del canone). Pertanto, in applicazione della disposizione, il conduttore non risulterebbe “[…] responsabile del ritardo nell'adempimento”. Si tratterebbe, tuttavia, di una mera posticipazione dell'obbligo e non certo di una sua esclusione, che potrebbe avvenire solo qualora l'impossibilità perduri “fino a quando, in relazione al titolo dell'obbligazione o alla natura dell'oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla”. Al contrario, al momento della cessazione dell'impossibilità, il conduttore sarebbe tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.
In definitiva, nell’attuale frangente di straordinarietà, è possibile rintracciare diversi “avalli normativi” legittimanti una richiesta di riduzione e/o di sospensione del canone avanzata dal conduttore nei confronti del locatore.
A ben vedere si tratta di soluzioni accomunate da un’esigenza di equilibrio nei rapporti di forza tra le parti e ispirati al generale principio di correttezza e buona fede nell’esecuzione delle reciproche prestazioni contrattuali, che auspicano comunque un positivo riscontro del locatore alla risoluzione della quaestio in via amichevole e transattiva.
In caso contrario, infatti, oltre al procedimento di mediazione disciplinato dal D.Lgs. n. 28/2010 (da intendersi quale condizione di procedibilità della domanda, stante la controversia di natura locatizia), non rimarrebbe che la via del contenzioso giudiziale, il cui esito sarebbe tutt’altro che scontato.
Resta naturalmente auspicabile l’intervento del Legislatore sul punto, al fine di dirimere normativamente quella che ormai sembra essere la vexata quaestio del momento ed evitare la copiosa prospettiva di un contenzioso che, in difetto, si insinuerà con tutta probabilità nelle aule di giustizia civili in un futuro che ha già il sapore del presente.